Alojamiento Alemania

Alquiler a largo plazo

 

Búsqueda de alojamiento

Plataformas en línea: Los sitios más populares para buscar alquileres en Alemania incluyen ImmobilienScout24, Immonet, Immowelt, ebaykleinanzeigen. En estas plataformas se pueden encontrar apartamentos y casas en varias regiones de Alemania. WG-Gesucht: Ideal para encontrar habitaciones en alquiler compartido.

Periódicos locales y tablones de anuncios: Algunos propietarios prefieren métodos tradicionales de publicación de anuncios, como periódicos locales y tablones de anuncios en supermercados y centros comunitarios.

 

Proceso de solicitud

Al visitar un inmueble, prepárese para proporcionar todos los documentos necesarios. Prepare una carta al arrendador con una breve descripción de usted mismo, sus ingresos y las razones para alquilar el inmueble. Esto ayudará a destacarse entre otros solicitantes.

Pague un depósito, que generalmente equivale a dos o tres meses de renta sin incluir los servicios públicos. Este depósito se devuelve al final del contrato de alquiler, si la propiedad no ha sido dañada.

 

Alquiler a corto plazo

 

Plataformas en línea: Booking, Airbnb, Homelike, Housing Anywhere, Wunderflats, Spotahome; estas plataformas se especializan en alquileres a corto plazo y brindan la posibilidad de registrarse en el lugar de residencia, lo cual es importante para cumplir con las obligaciones legales en Alemania.

 

Características del alquiler a corto plazo

Alquilar apartamentos amueblados puede ser más caro, pero incluye comodidades básicas e internet. Es conveniente para vivir temporalmente hasta que encuentres una residencia permanente.

Asegúrate de que puedes registrarte en la dirección de la vivienda temporal, ya que esto es necesario para obtener otros documentos importantes, como el número de identificación fiscal y abrir una cuenta bancaria.

 

Mudanza y registro

Después de recibir las llaves, realiza una inspección de la vivienda junto con el arrendador y redacta un protocolo del estado de la vivienda. Esto te protegerá de posibles reclamaciones por daños que existían antes de tu entrada.

El contrato de alquiler o compra de vivienda proporciona protección legal a ambas partes y detalla los derechos y obligaciones relacionados con el uso y propiedad del inmueble.

 

En Alemania, el contrato de alquiler o compra de vivienda también es un documento importante necesario para realizar varios trámites administrativos.

Registro de residencia: Todos los residentes en Alemania están obligados a registrarse en su lugar de residencia en la oficina local de registro (Bürgeramt) dentro de los 14 días posteriores a la mudanza.

Apertura de una cuenta bancaria: A menudo se requiere una confirmación de residencia para abrir una cuenta en un banco alemán.

Tramitación de seguros: Al registrarse en el sistema de salud alemán, las aseguradoras pueden solicitar una confirmación de residencia.

Obtención de un permiso de residencia o visado: Para solicitar una visa o permiso de residencia en Alemania (por ejemplo, visa de estudiante, de trabajo, familiar) se debe demostrar que se tiene alojamiento.

Registro de vehículos: Al comprar o registrar un automóvil es necesario indicar el lugar de residencia.

Tramitación del número de identificación fiscal (Steuer-ID): El número fiscal se emite automáticamente después de registrarse en el lugar de residencia. Es necesario para el empleo, abrir una cuenta o presentar declaraciones fiscales.

Inscripción de niños en jardín de infancia o escuela: Para inscribir a un niño en una institución educativa es necesario indicar la dirección de residencia para elegir la institución más cercana.

Solicitud de beneficios sociales: Para solicitar ayuda social se requiere una confirmación de alquiler o propiedad.

Firma de contratos con servicios públicos: Para la conexión de internet, electricidad, gas y agua puede ser necesario un contrato que confirme el derecho a utilizar la vivienda.

Contratos de trabajo o educativos: Al conseguir un empleo o ingresar a una institución educativa a veces se requiere una confirmación de residencia en Alemania.

Obtención de beneficios o subsidios fiscales: Para algunos beneficios fiscales, por ejemplo, relacionados con los costos de vivienda, se requiere una confirmación del monto del alquiler.

El contrato de alquiler o compra de vivienda es un documento clave para integrarse en el sistema administrativo de Alemania. Se recomienda siempre guardar el original del contrato y copias, ya que puede ser necesario en diversas situaciones.

El alquiler de vivienda en Alemania requiere un estudio cuidadoso de las condiciones y el cumplimiento de todas las formalidades legales. Esto te ayudará a evitar sorpresas desagradables y a asegurar una estancia cómoda en el nuevo país.

 

Tipos de alquiler

Kaltmiete (alquiler frío): Es el alquiler básico, que no incluye los gastos de servicios. Solo cubre el coste del alquiler de la vivienda.

Warmmiete (alquiler cálido): Incluye Kaltmiete más gastos adicionales, como calefacción, agua, recolección de residuos y mantenimiento del edificio.

 

Contrato de alquiler

Contrato de alquiler: El contrato de alquiler es un documento legalmente vinculante que regula todas las condiciones del alquiler. Incluye:

Duración del alquiler: Puede ser fija o indefinida.

Depósito: Normalmente equivale a hasta tres meses de alquiler frío y sirve para cubrir posibles daños o impagos.

Mantenimiento y reparaciones: El contrato puede contener condiciones sobre reparaciones menores, que pueden ser responsabilidad del inquilino. Las reparaciones mayores y el mantenimiento de las comunicaciones generales suelen ser responsabilidad del arrendador.

Mascotas: El contrato especifica las reglas para tener mascotas. Algunos arrendadores pueden prohibir animales, mientras que otros requieren acuerdos adicionales.

Subarrendamiento: Si planea subarrendar parte de la vivienda, esto debe estar especificado en el contrato y acordado con el arrendador.

 

Documentos para el alquiler

- Pasaporte o documento de identidad.

- Prueba de ingresos: Los últimos tres meses de nóminas o un contrato de trabajo.

- Informe crediticio (SCHUFA): Este es un documento que confirma su solvencia financiera. Se puede solicitar en línea a través de (https://www.meineschufa.de). (Es recomendable proporcionar este documento y es una ventaja, pero solo lo pueden obtener aquellos que ya tienen un historial financiero en Alemania; los recién llegados pueden prescindir del SCHUFA si el arrendador está dispuesto a aceptarlo).

- Certificado del arrendador anterior (si está disponible): Confirmación de que no hay deudas de alquiler.

 

Además del alquiler, puede haber otros gastos obligatorios

Servicios públicos: Electricidad, gas, internet, que se pagan por separado.

Cargos por recolección de basura y mantenimiento del área.

Canon de televisión: Cargo obligatorio por el uso de televisión y radio públicas, que asciende a unos 18,36 euros al mes. Se debe pagar obligatoriamente, incluso si no hay un televisor en el apartamento.

 

Disponibilidad de muebles y electrodomésticos

La mayoría de las ofertas de alquiler en Alemania se refieren a apartamentos sin amueblar. Esto significa que la vivienda se ofrece sin muebles e incluso a menudo sin cocina. Los inquilinos suelen comprar sus propios muebles de cocina, muebles y electrodomésticos, y son responsables de su instalación y mantenimiento. Importante: Debe retirar todos los muebles y el equipo que haya instalado, incluyendo las luminarias, antes de mudarse del apartamento (puede acordar con el arrendador y el próximo inquilino que este último le compre los muebles y los deje en el apartamento). Además, al mudarse del apartamento, se debe dejar en el mismo estado que al llegar (pintar las paredes, realizar una limpieza a fondo).

 

Apartamentos amueblados

Los apartamentos amueblados, aunque menos comunes, también están disponibles en el mercado de alquiler. Estas ofertas a menudo están orientadas a alquileres a corto plazo, lo que puede ser conveniente para estudiantes, expatriados y personas en viajes de negocio.

 

Aspectos generales del alquiler de vivienda

Cocinas: En algunos casos, incluso en apartamentos sin amueblar, el arrendador puede instalar una cocina. Sin embargo, esto no siempre está garantizado, y los inquilinos pueden necesitar instalar su propia cocina.

Electrodomésticos: En la mayoría de los casos, el inquilino debe adquirir sus propios electrodomésticos (refrigerador, lavadora, etc.).

El proceso de compra de bienes raíces en Alemania puede ser bastante complejo, especialmente para ciudadanos extranjeros.

 

Evaluación de capacidades financieras: Comience evaluando sus capacidades financieras. Incluya todos los gastos adicionales, como el impuesto sobre la compra de bienes inmuebles, gastos notariales y de registro, así como comisiones de agentes. Los gastos adicionales totales pueden representar entre el 5% y el 16% del valor de la propiedad.

 

Búsqueda de propiedad

Plataformas en línea y agentes inmobiliarios: Use plataformas en línea, como ImmobilienScout24, Immonet e Immowelt para buscar propiedades. Los agentes inmobiliarios pueden simplificar significativamente el proceso de búsqueda y negociación, pero sus servicios pueden costar hasta el 7% del valor de la propiedad más el IVA.

 

Consejos adicionales

Inversiones en reparaciones y evaluación del estado de la propiedad: Al comprar una vivienda antigua, se recomienda evaluar el estado de la propiedad y considerar los posibles gastos en reparaciones. Estos gastos pueden deducirse de la base imponible al alquilar la propiedad.

Elección de la región: Diferentes regiones de Alemania ofrecen diversas oportunidades para inversiones. En grandes ciudades como Berlín, Múnich y Fráncfort, los precios de los inmuebles son estables y altos, mientras que en ciudades en desarrollo como Leipzig y Núremberg, se pueden encontrar opciones más asequibles con alto potencial de crecimiento en el valor.

En Alemania, el seguro de propiedad no es obligatorio por ley, pero se recomienda encarecidamente.

A quién se recomienda el seguro

Se recomienda encarecidamente a todos los propietarios de bienes inmuebles tener al menos un seguro básico del edificio: cubre los daños a los elementos estructurales del edificio, como paredes, techo, pisos, y elementos exteriores, como garajes o construcciones de jardín; la póliza protege contra riesgos como incendios, inundaciones, tormentas y otras catástrofes naturales.

Para los inquilinos, es importante tener un seguro de contenido del hogar: cubre pérdidas o daños a la propiedad personal dentro de la casa, incluyendo muebles, electrónica, ropa y otros objetos de valor; la póliza protege contra riesgos como el robo, incendio, agua y vandalismo.

Dónde contratarlo: Las pólizas de seguro se pueden adquirir en diversas compañías aseguradoras, como AXA, Allianz y otras. También se pueden utilizar plataformas en línea para comparar y elegir la mejor oferta.

Electricidad

Elección del proveedor: El mercado de electricidad en Alemania está liberalizado, lo que permite elegir al proveedor a discreción. Entre los proveedores populares están E Wie Einfach, Yello y Ostrom. Para comparar tarifas, es conveniente utilizar sitios como PREISVERGLEICH.de.

Pago de facturas: Las facturas de electricidad generalmente se envían mensualmente o cada dos meses. En el primer año, a menudo se emiten facturas estimadas basadas en el consumo esperado, con un ajuste posterior basado en las lecturas reales del medidor. El pago puede realizarse automáticamente mediante transferencia bancaria o a través de aplicaciones de banca móvil.

 

Gas y calefacción

Elección del proveedor: Los consumidores pueden elegir entre una variedad de proveedores, incluyendo gas ecológico.

Instalación y conexión: En caso de viviendas nuevas, es importante asegurarse de que ya haya una conexión de gas en la casa. Si no es así, la instalación puede ser costosa. Los proveedores de gas también pueden ser elegidos en base a la comparación de tarifas, por ejemplo, a través de Verivox.

 

Agua

Costo del agua: El precio del agua en Alemania varía significativamente según la región. Por ejemplo, en Stuttgart puede alcanzar los 4,70 euros por metro cúbico, mientras que en Berlín es aproximadamente 2,80 euros por metro cúbico. Estos gastos generalmente están incluidos en los pagos adicionales en los contratos de arrendamiento.

Calidad del agua: En Alemania, el agua del grifo es segura para el consumo, y su calidad es estrictamente controlada. Esto permite ahorrar en la compra de agua embotellada, ya que el agua del grifo es apta para beber, cocinar y otras necesidades.

 

Gastos adicionales y gestión

Gastos adicionales: Los servicios públicos también incluyen los costes de eliminación de residuos y alcantarillado. Los gastos de alcantarillado generalmente son de alrededor de 2,50 euros por metro cúbico.

 

El uso de plataformas en línea para comparar tarifas y la concienciación sobre los hábitos de consumo pueden ayudar a ahorrar significativamente en el pago de servicios públicos.

Vivir en edificios de apartamentos en Alemania está asociado con la observancia de una serie de reglas y normas, diseñadas para mantener el orden y el confort para todos los residentes. Estos son los aspectos principales que debes tener en cuenta:

Ruido y horas de silencio

Horas de silencio: La mayoría de los edificios tienen reglas estrictas sobre las horas de silencio. Generalmente, estas son de 22:00 a 6:00 y durante todo el día los domingos. Durante este tiempo, está prohibido escuchar música en voz alta, perforar paredes y realizar otras actividades ruidosas.

Ruido de mascotas: Si tienes mascotas, asegúrate de que no molesten a los vecinos.

Limpieza y mantenimiento de áreas comunes

Responsabilidades de los inquilinos: Los inquilinos a menudo son responsables de limpiar las escaleras, pasillos y otras áreas comunes según un horario establecido por el propietario o la empresa administradora.

Eliminación de residuos: El sistema de gestión de residuos en Alemania incluye la separación de desechos en categorías: papel, plástico, desechos orgánicos y residuos generales. El incumplimiento de las normas de clasificación puede resultar en multas.

Uso de áreas comunes

Lugares de estacionamiento: El estacionamiento en el área del edificio puede estar limitado y a cada inquilino se le puede asignar un lugar específico. Estacionar incorrectamente puede resultar en multas o remolque del vehículo.

Almacenamiento de objetos: Bicicletas, coches de bebé y otros objetos grandes deben guardarse en lugares designados y no deben bloquear pasillos o salidas.

Derechos y obligaciones de los inquilinos

Pago de alquiler: Los inquilinos están obligados a pagar puntualmente el alquiler y los servicios públicos. Los retrasos pueden resultar en multas o incluso en el desalojo.

Reparaciones y modificaciones: Cualquier cambio significativo en el apartamento (por ejemplo, instalación de una nueva cocina o derribo de paredes) requiere la aprobación del propietario. Las modificaciones no autorizadas pueden resultar en la rescisión del contrato de arrendamiento.

Derechos de privacidad: Los propietarios no tienen derecho a entrar en su apartamento sin previo aviso, excepto en situaciones de emergencia. Este derecho está protegido por ley y cualquier violación puede ser apelada.

Mascotas

Permiso para tenerlas: En algunas casas puede requerirse un permiso especial para tener mascotas. Asegúrese de que su contrato de arrendamiento permita animales de compañía para evitar conflictos.

Demanda estable y oferta limitada

Alta demanda de vivienda: Alemania continúa experimentando una alta demanda de vivienda, especialmente en las grandes ciudades como Berlín, Múnich y Fráncfort. Esto se debe al crecimiento demográfico, la urbanización y la afluencia de migrantes. La llegada de refugiados también afecta la demanda de vivienda.

Escasez de nuevas construcciones: en los últimos años, el volumen de nuevas construcciones ha disminuido significativamente. Según datos de Savills, el número de permisos de construcción y proyectos completados se ha reducido considerablemente, lo que agrava el déficit de vivienda. Se espera una mayor reducción en la construcción hasta aproximadamente 200,000 unidades de vivienda por año.

 

Aumento de precios y tarifas de alquiler

Aumento de tarifas de alquiler: Las tarifas de alquiler en Alemania continúan aumentando más rápidamente que los precios de la vivienda. Esto se debe a la limitada oferta de nuevas viviendas y la alta demanda. En los próximos años se espera un mayor incremento en las tarifas de alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

Estabilización de precios inmobiliarios: Después de un periodo de significativo aumento de precios en 2021, el mercado ha comenzado a estabilizarse. El Banco Central de Alemania prevé un crecimiento de precios más moderado en los próximos años, lo que podría dar a los compradores más tiempo para evaluar sus posibilidades.

 

Oportunidades y riesgos de inversión

Inversiones a largo plazo: Los bienes inmuebles en Alemania siguen siendo una opción atractiva para inversiones a largo plazo gracias a los ingresos alquilables estables y bajo nivel de vacantes. Los inversores pueden esperar un ingreso sostenible, especialmente en condiciones de escasez de vivienda y tarifas de alquiler crecientes.

Riesgos económicos y regulatorios: La influencia de factores económicos globales, como el aumento de tasas de interés e incertidumbres geopolíticas, puede ejercer presión sobre el mercado. También pueden ocurrir cambios regulatorios orientados a prevenir el sobrecalentamiento del mercado y apoyar la construcción de nuevas viviendas.

 

Principales actores en el mercado

Las mayores empresas: En el mercado inmobiliario de Alemania dominan empresas como Vonovia SE, Deutsche Wohnen SE, y LEG Immobilien SE. Estas empresas participan activamente en la compra-venta de inmuebles y el desarrollo de nuevos proyectos, influyendo significativamente en el mercado.

 

Así, el mercado inmobiliario en Alemania se caracteriza por una alta demanda, una oferta limitada de nuevas viviendas y un crecimiento estable de tarifas de alquiler. A pesar de los riesgos económicos y regulatorios, los bienes raíces siguen siendo una opción atractiva para inversiones a largo plazo gracias a ingresos sostenibles y un bajo nivel de vacantes. Al tomar decisiones en este mercado, es importante considerar las tendencias y pronósticos actuales, así como analizar cuidadosamente sus capacidades y objetivos financieros.

Vivienda

Alquiler: El costo promedio del alquiler en Alemania varía según la ciudad. Por ejemplo, el alquiler de un apartamento de una habitación en el centro de una ciudad puede costar alrededor de 941 euros al mes, mientras que en las afueras puede ser de aproximadamente 700 euros. En grandes ciudades como Múnich, Berlín y Fráncfort, el alquiler es significativamente más alto que en ciudades pequeñas y áreas rurales.

Servicios públicos: Los servicios públicos incluyen costos de electricidad, calefacción, agua, recogida de basura e internet. En promedio, estos ascienden a unos 296 euros al mes para un apartamento de 85 m².

 

Alimentación

Productos alimenticios: Los precios de los alimentos en Alemania son relativamente estables. Por ejemplo, un litro de leche cuesta alrededor de 1,21 euros, un kilo de manzanas alrededor de 2,62 euros y una barra de pan unos 1,82 euros.

Restaurantes: El almuerzo en un restaurante económico cuesta alrededor de 14 euros, y una cena para dos en un restaurante de clase media, aproximadamente 60 euros.

 

Transporte

Transporte público: El costo de un billete sencillo es de unos 3 euros, mientras que una suscripción mensual cuesta 49 euros, lo que permite utilizar el transporte local en todo el país.

Transporte personal: El precio de la gasolina es aproximadamente 1,82 euros por litro. El propietario de un automóvil también debe considerar los costos de seguros, mantenimiento e impuestos.

 

Comunicación e Internet

Telefonía móvil: El costo del plan móvil con llamadas e Internet varía de 5 a 80 euros al mes, dependiendo de la cantidad de datos y las condiciones del contrato.

Internet: El precio del internet doméstico varía de 15 a 50 euros al mes, dependiendo de la velocidad y el proveedor.

 

Entretenimiento y ocio

Gimnasios: El costo promedio de una membresía en un gimnasio oscila entre 20 y 50 euros al mes.

Cine y teatro: Una entrada al cine cuesta alrededor de 12 euros, y una visita al teatro cuesta alrededor de 117 euros por dos boletos.

 

Diferencias regionales

Ciudades caras: Las ciudades más caras de Alemania son Múnich, Frankfurt y Stuttgart. Los altos precios de la vivienda y los gastos en general hacen que estas ciudades sean más costosas para vivir.

Ciudades económicas: Las ciudades más accesibles se encuentran en el este de Alemania, como Leipzig y Dresde, así como en algunas regiones del oeste de Alemania. Aquí, el alquiler y los gastos generales son considerablemente más bajos.

Disponibilidad de vivienda social para nuevos inmigrantes: La vivienda social en Alemania brinda un apoyo importante para las personas de bajos ingresos, incluidos los nuevos inmigrantes. Sin embargo, el acceso a dicha vivienda puede ser limitado, y el proceso para obtenerla requiere cumplir con una serie de condiciones.

Subsidios de vivienda

Vivienda social: El gobierno federal y la Alianza por Vivienda Asequible han lanzado un amplio programa de construcción de nuevas viviendas. Se planea construir 400,000 nuevos departamentos por año, de los cuales 100,000 serán subvencionados con fondos gubernamentales. Esto incluye apoyo para personas de bajos ingresos, lo que hace que la vivienda sea más accesible.

Subsidios para viviendas energéticamente eficientes: El gobierno también ofrece subsidios para mejorar la eficiencia energética de las viviendas existentes, incluida la instalación de paneles solares y bombas de calor. Estas medidas están dirigidas a reducir los costos de energía y aumentar la sostenibilidad del parque de viviendas.

Protección social

Prestaciones sociales: Los padres tienen derecho a recibir varias prestaciones sociales para el apoyo de los niños y otras formas de ayuda financiera. Los padres están obligados a utilizar correctamente estos fondos para garantizar el bienestar de sus hijos.

Apoyo empresarial

Financiamiento para startups: Alemania ofrece numerosas subvenciones y préstamos para startups, especialmente en el ámbito tecnológico. Programas como Pro FIT y ERP Start-Up Loan ofrecen apoyo financiero para nuevas empresas, incluidos subvenciones y préstamos a bajo interés para desarrollo e innovación.

Subvenciones para inversiones regionales: En regiones con condiciones económicas especiales, hay disponibles subvenciones para la creación de nuevas o la expansión de las capacidades de producción existentes. Estas subvenciones pueden cubrir hasta el 45% de los gastos para pequeñas empresas y hasta el 25% para grandes.

Subsidios para educación e investigación

Becas para estudiantes: Para los estudiantes, incluyendo internacionales, hay disponibles diversas becas y apoyo financiero. Las becas pueden cubrir tanto la educación como la estancia, lo que hace la educación en Alemania más accesible para estudiantes de diferentes países.

Apoyo a la investigación científica: Alemania apoya activamente los proyectos científicos y de investigación a través de programas de subvenciones. Estos programas incluyen financiamiento para personal, equipos y otros gastos relacionados con la realización de investigaciones y el desarrollo de innovaciones.

Subsidios energéticos

Subsidios para electricidad y gas: En respuesta al aumento de los precios de la energía, el gobierno alemán ha introducido diversas medidas de apoyo, incluidos subsidios para el pago de la electricidad y el gas.