Alloggio Germania

Affitto a lungo termine

 

Ricerca di alloggio

Piattaforme online: I siti più popolari per cercare appartamenti in affitto in Germania includono ImmobilienScout24, Immonet, Immowelt, ebaykleinanzeigen. Su queste piattaforme è possibile trovare appartamenti e case in diverse regioni della Germania. WG-Gesucht: Ideale per la ricerca di stanze in affitto condiviso.

Giornali locali e bacheche degli annunci: Alcuni proprietari preferiscono metodi tradizionali per pubblicare annunci, come giornali locali e bacheche negli uffici e centri comunitari.

 

Processo di presentazione della domanda

Quando visiti un alloggio, preparati a fornire tutti i documenti necessari. Prepara una lettera per il locatore con una breve descrizione di te, dei tuoi redditi e dei motivi per cui cerchi un alloggio in affitto. Ciò ti aiuterà a distinguerti dagli altri candidati.

Paga una cauzione, che solitamente è tra due o tre canoni mensili senza spese condominiali. Questa cauzione viene restituita alla fine del periodo di affitto, se l’alloggio non ha subito danni.

 

Affitto a breve termine

 

Piattaforme online: Booking, Airbnb, Homelike, Housing Anywhere, Wunderflats, Spotahome; queste piattaforme sono specializzate nell'affitto a breve termine e offrono la possibilità di registrarsi al proprio indirizzo di residenza, il che è importante per adempire agli obblighi legali in Germania.

 

Caratteristiche del noleggio a breve termine

L'affitto di appartamenti arredati può essere più costoso, ma include servizi essenziali e internet. È conveniente per alloggi temporanei fino a quando non trovate una residenza permanente.

Assicuratevi di poter registrare l'indirizzo dell'alloggio temporaneo, poiché è necessario per ottenere altri documenti importanti, come il numero identificativo fiscale e l'apertura di un conto bancario.

 

Trasloco e registrazione

Dopo aver ricevuto le chiavi, effettuate un'ispezione della proprietà insieme al locatore e redigete un protocollo dello stato dell'immobile. Questo vi proteggerà da eventuali reclami riguardanti danni esistenti prima del vostro ingresso.

Un contratto di affitto o acquisto di un alloggio garantisce la protezione legale di entrambe le parti e dettaglia i diritti e i doveri relativi all'uso e alla proprietà dell'immobile.

 

In Germania, il contratto di affitto o acquisto di un alloggio è anche un documento importante necessario per svolgere varie procedure amministrative.

Registrazione della residenza: Tutti i residenti in Germania sono obbligati a registrarsi presso l'ufficio anagrafe locale (Bürgeramt) entro 14 giorni dal trasloco.

Apertura di un conto bancario: Per aprire un conto in una banca tedesca è spesso necessario un documento che attesti la residenza.

Assicurazione sanitaria: Al momento della registrazione nel sistema sanitario tedesco, le assicurazioni possono richiedere una prova della residenza.

Ottenere un permesso di soggiorno o un visto: Per fare domanda per un visto o un permesso di soggiorno in Germania (ad esempio, visto per studenti, lavoro, familiare) è necessario dimostrare di avere un alloggio.

Registrazione di veicoli: Quando si acquista o registra un veicolo, è necessario indicare il luogo di residenza.

Ottenimento del numero identificativo fiscale (Steuer-ID): Il numero fiscale viene emesso automaticamente dopo la registrazione della residenza. È necessario per l'occupazione, l'apertura di un conto o la presentazione delle dichiarazioni fiscali.

Iscrizione dei bambini all'asilo o alla scuola: Per iscrivere un bambino in un istituto educativo, è necessario indicare l'indirizzo di residenza per scegliere l'istituto più vicino.

Richiesta di sussidi sociali: Per fare domanda per l'assistenza sociale è richiesta la prova di affitto o di proprietà.

Stipula di contratti con i servizi pubblici: Per attivare internet, elettricità, gas e acqua potrebbe essere necessario un contratto che attesti il diritto all'uso dell'abitazione.

Contratti di lavoro o studio: Al momento del lavoro o dell'iscrizione a un istituto educativo a volte è richiesta la prova di residenza in Germania.

Ottenimento di agevolazioni fiscali o sussidi: Per alcune agevolazioni fiscali, ad esempio quelle legate alle spese per l'alloggio, è richiesta la prova dell'importo del canone di affitto.

Il contratto di affitto o acquisto di un alloggio è un documento chiave per l'integrazione nel sistema amministrativo tedesco. Si consiglia di conservare sempre l'originale del contratto e delle sue copie, poiché possono essere necessari in varie situazioni.

Affittare un alloggio in Germania richiede uno studio attento delle condizioni e il rispetto di tutte le formalità legali. Questo vi aiuterà a evitare spiacevoli sorprese e garantirà una vita confortevole nel nuovo paese.

 

Tipi di canone di affitto

Kaltmiete (affitto a freddo): Questo è il canone base dell'affitto, che non include le spese condominiali. Copre solo il costo dell'affitto dell'immobile.

Warmmiete (affitto a caldo): Include Kaltmiete più spese aggiuntive, come riscaldamento, acqua, smaltimento dei rifiuti e manutenzione dell'edificio.

 

Contratto di affitto

Contratto di affitto: Il contratto di affitto è un documento legalmente vincolante che disciplina tutte le condizioni dell'affitto. Include:

Durata dell'affitto: Può essere sia fissa che a tempo indeterminato.

Deposito: Generalmente ammonta fino a tre mesi di affitto a freddo e serve a coprire eventuali danni o mancati pagamenti.

Manutenzione e riparazioni: Il contratto può contenere condizioni sulla piccola manutenzione, che può essere responsabilità dell'affittuario. Le grandi riparazioni e la manutenzione delle aree comuni sono solitamente responsabilità del locatore.

Animali domestici: Il contratto specifica le regole per il possesso di animali domestici. Alcuni locatori possono vietare gli animali, mentre altri richiedono approvazioni aggiuntive.

Subaffitto: Se hai in programma di affittare parte dell'abitazione in subaffitto, questo deve essere previsto nel contratto e concordato con il locatore.

 

Documenti per l'affitto

- Passaporto o documento d'identità.

- Prova del reddito: Gli ultimi tre mesi di buste paga o contratto di lavoro.

- Rapporto di credito (SCHUFA): Questo è un documento che conferma la tua affidabilità finanziaria. Può essere richiesto online attraverso (https://www.meineschufa.de). (Fornire questo documento è consigliato ed è un vantaggio, tuttavia possono ottenerlo solo coloro che hanno già una storia finanziaria in Germania; i nuovi arrivati possono farne a meno se il locatore è disposto ad accettarlo).

- Certificato dal precedente locatore (se disponibile): Conferma dell'assenza di debiti di affitto.

 

Oltre all'affitto, possono esserci altre spese obbligatorie

Servizi pubblici: Elettricità, gas, internet, che sono pagati separatamente.

Spese per la raccolta dei rifiuti e gestione del territorio.

Canone TV: Tassa obbligatoria per l'uso della televisione pubblica e della radio, che ammonta a circa 18,36 euro al mese. Deve essere pagato obbligatoriamente, anche se l'appartamento non ha un televisore.

 

Presenza di mobili ed elettrodomestici

La maggior parte delle offerte di affitto in Germania si riferiscono ad appartamenti non arredati. Questo significa che la casa viene fornita senza mobili e spesso anche senza cucina. Gli affittuari solitamente acquistano i propri mobili da cucina, arredi ed elettrodomestici, e sono responsabili della loro installazione e manutenzione. Importante: è necessario rimuovere tutti i mobili e le apparecchiature installate da te, fino ai lampadari, prima di lasciare l'appartamento (è possibile accordarsi con il locatore e il prossimo affittuario affinché acquisti i tuoi mobili e li lasci nell'appartamento). Inoltre, al momento della partenza dall'appartamento, deve essere riportato nello stesso stato in cui si trovava al momento del trasferimento (dipinzione delle pareti, pulizia generale).

 

Appartamenti arredati

Gli appartamenti arredati, sebbene meno comuni, sono comunque disponibili sul mercato degli affitti. Tali offerte sono spesso orientate ai contratti di affitto a breve termine, il che può essere conveniente per studenti, espatriati e persone in viaggio d'affari.

 

Aspetti generali dell'affitto di immobili

Cucine: In alcuni casi, anche negli appartamenti non arredati, la cucina può essere installata dal locatore. Tuttavia, questo non è sempre garantito, e gli affittuari potrebbero dover installare la propria cucina.

Elettrodomestici: Nella maggior parte dei casi, l'affittuario deve acquistare i propri elettrodomestici (frigorifero, lavatrice, ecc.).

Il processo di acquisto di immobili in Germania può essere piuttosto complesso, soprattutto per i cittadini stranieri.

 

Valutazione delle possibilità finanziarie: Inizia con la valutazione delle tue possibilità finanziarie. Includi nel calcolo tutte le spese aggiuntive, come la tassa di acquisto immobiliare, le spese notarili e di registrazione, oltre alle commissioni di agenzia. Le spese aggiuntive complessive possono ammontare dal 5% al 16% del costo dell'immobile.

 

Ricerca di un'immobile

Piattaforme online e agenti immobiliari: Utilizza piattaforme online come ImmobilienScout24, Immonet e Immowelt per cercare immobili. Gli agenti immobiliari possono semplificare notevolmente il processo di ricerca e negoziazione, ma i loro servizi possono costare fino al 7% del valore dell'immobile più IVA.

 

Ulteriori suggerimenti

Investimenti in ristrutturazione e valutazione delle condizioni dell'immobile: Quando si acquista un vecchio immobile, è consigliabile valutare le condizioni dell'immobile e considerare le possibili spese di ristrutturazione. Queste spese possono essere detratte dalla base imponibile quando si affitta l'immobile.

Scelta della regione: Diverse regioni della Germania offrono varie opportunità di investimento. Nelle grandi città, come Berlino, Monaco e Francoforte, i prezzi degli immobili sono stabili e alti, mentre nelle città in sviluppo, come Lipsia e Norimberga, si possono trovare opzioni più accessibili con un alto potenziale di crescita del valore.

In Germania l'assicurazione dell'immobile non è obbligatoria per legge, ma è fortemente raccomandato.

A chi è necessaria l'assicurazione

Si raccomanda vivamente a tutti i proprietari di immobili di avere almeno un'assicurazione di base per l'edificio: copre i danni agli elementi strutturali dell'edificio, come muri, tetto, pavimenti, e agli elementi esterni, come garage o costruzioni da giardino; la polizza protegge dai rischi, come incendi, inondazioni, tempeste, e altre catastrofi naturali.

Per gli affittuari è importante avere un'assicurazione sui beni casalinghi: copre le perdite o i danni ai beni personali all'interno della casa, inclusi mobili, elettronica, abbigliamento e altri oggetti di valore; la polizza protegge da rischi come furto, incendio, acqua e vandalismo.

Dove acquistare: Le polizze assicurative possono essere acquistate presso varie compagnie assicurative come AXA, Allianz e altre. È inoltre possibile utilizzare piattaforme online per confrontare e scegliere le offerte migliori.

Energia elettrica

Scelta del fornitore: Il mercato dell'energia elettrica in Germania è liberalizzato, il che permette di scegliere il fornitore a propria discrezione. Tra i fornitori più popolari ci sono E Wie Einfach, Yello e Ostrom. Per confrontare le tariffe è conveniente utilizzare siti come PREISVERGLEICH.de.

Pagamento delle bollette: Le bollette dell'elettricità vengono generalmente inviate mensilmente o ogni due mesi. Nel primo anno spesso vengono emesse bollette stimate, basate sul consumo previsto, con successiva correzione basata sulle letture effettive dei contatori. Il pagamento può essere effettuato automaticamente tramite bonifico bancario o tramite app di mobile banking.

 

Gas e riscaldamento

Scelta del fornitore: I consumatori possono scegliere tra numerosi fornitori, incluso il gas ecologico.

Installazione e collegamento: Nel caso di una nuova abitazione, è importante assicurarsi che ci sia già un collegamento del gas in casa. Se non c'è, l'installazione può essere costosa. I fornitori di gas possono anche essere scelti in base al confronto delle tariffe, ad esempio tramite Verivox.

 

Acqua

Costo dell'acqua: Il prezzo dell'acqua in Germania varia notevolmente a seconda della regione. Ad esempio, a Stoccarda può raggiungere 4,70 euro per metro cubo, mentre a Berlino circa 2,80 euro per metro cubo. Questi costi sono solitamente inclusi nei pagamenti aggiuntivi nei contratti di affitto.

Qualità dell'acqua: In Germania l'acqua del rubinetto è sicura per il consumo e la sua qualità è strettamente controllata. Ciò consente di risparmiare sull'acquisto di acqua in bottiglia poiché l'acqua del rubinetto è adatta per bere, cucinare e altri usi.

 

Costi aggiuntivi e gestione

Costi aggiuntivi: Le utenze includono anche i costi per la rimozione dei rifiuti e la rete fognaria. Le spese fognarie solitamente ammontano a circa 2,50 euro per metro cubo.

 

L'utilizzo di piattaforme online per il confronto delle tariffe e la consapevolezza delle abitudini di consumo possono aiutare a risparmiare significativamente sul costo delle utenze.

Vivere in appartamenti in Germania comporta il rispetto di una serie di regole e norme mirate a mantenere l'ordine e il comfort per tutti i residenti. Ecco gli aspetti principali da considerare:

Rumore e orari di silenzio

Orari di silenzio: Nella maggior parte delle case ci sono regole severe riguardo agli orari di silenzio. Solitamente questo va dalle 22:00 alle 6:00 e tutta la domenica. Durante questi orari è vietato ascoltare musica ad alto volume, perforare i muri e svolgere altre attività rumorose.

Rumore dagli animali domestici: Se si possiedono animali domestici, ci si deve assicurare che non disturbino i vicini.

Pulizia e manutenzione degli spazi comuni

Responsabilità dei residenti: Spesso i residenti sono responsabili della pulizia delle scale, dei corridoi e di altri spazi comuni secondo un programma stabilito dal proprietario o dalla società di gestione.

Rimozione dei rifiuti: Il sistema di smaltimento dei rifiuti in Germania prevede la differenziazione dei rifiuti in categorie: carta, plastica, rifiuti organici e rifiuti generici. La violazione delle regole di differenziazione può comportare multe.

Uso degli spazi comuni

Posti auto: Il parcheggio nell'area della casa può essere limitato e ad ogni residente può essere assegnato uno specifico posto. Parcheggiare in modo errato può portare a multe o al traino dell'auto.

Stoccaggio degli oggetti: Le biciclette, i passeggini e altri oggetti voluminosi devono essere riposti in aree apposite e non devono bloccare corridoi o uscite.

Diritti e doveri degli inquilini

Pagamento dell'affitto: Gli affittuari devono pagare l'affitto e le utenze in modo tempestivo. Ritardi possono portare a sanzioni o anche all'espulsione.

Riparazioni e modifiche: Qualsiasi modifica significativa nell'appartamento (ad esempio, l'installazione di una nuova cucina o l'abbattimento di muri) richiede l'approvazione del proprietario. Modifiche non autorizzate possono portare alla risoluzione del contratto d'affitto.

Diritti alla privacy: I proprietari di casa non hanno il diritto di entrare nel tuo appartamento senza una notifica preventiva, ad eccezione di situazioni di emergenza. Questo diritto è protetto dalla legge e qualsiasi violazione può essere contestata.

Animali domestici

Permesso di tenere animali: Alcune case potrebbero richiedere un permesso speciale per tenere animali domestici. Assicurati che il tuo contratto di locazione permetta la presenza di animali per evitare conflitti.

Domanda stabile e offerta limitata

Alta domanda di alloggi: La Germania continua a sperimentare una forte domanda di alloggi, specialmente nelle grandi città come Berlino, Monaco e Francoforte. Ciò è dovuto all'aumento della popolazione, all'urbanizzazione e all'afflusso di migranti. Anche l'arrivo di rifugiati influenza la domanda di alloggi.

Mancanza di nuove costruzioni: negli ultimi anni il volume delle nuove costruzioni è notevolmente diminuito. Secondo Savills, il numero di permessi di costruzione e progetti completati è notevolmente diminuito, aggravando il deficit abitativo. Si prevede un'ulteriore riduzione delle costruzioni a circa 200.000 unità abitative all'anno.

 

Aumento dei prezzi e dei canoni di locazione

Aumento dei canoni di locazione: I canoni di locazione in Germania continuano a crescere più velocemente rispetto ai prezzi degli immobili. Ciò è dovuto all'offerta limitata di nuove abitazioni e all'elevata domanda. Nei prossimi anni si prevede un ulteriore aumento dei canoni di locazione, soprattutto nelle grandi città.

Stabilizzazione dei prezzi immobiliari: Dopo un periodo di significativo aumento dei prezzi nel 2021, il mercato ha iniziato a stabilizzarsi. La banca centrale tedesca prevede una crescita dei prezzi più moderata nei prossimi anni, il che può dare agli acquirenti più tempo per valutare le proprie possibilità.

 

Opportunità e rischi di investimento

Investimenti a lungo termine: Gli immobili in Germania rimangono un'opzione attraente per investimenti a lungo termine grazie a un reddito da locazione stabile e a un basso tasso di sfitto. Gli investitori possono contare su un reddito costante, soprattutto in condizioni di carenza di abitazioni e di crescente domanda di affitti.

Rischi economici e normativi: L'impatto dei fattori economici globali, come l'aumento dei tassi d'interesse e le incertezze geopolitiche, potrebbe esercitare pressione sul mercato. Sono possibili anche cambiamenti normativi volti a prevenire il surriscaldamento del mercato e a sostenere la costruzione di nuove abitazioni.

 

Principali attori del mercato

Maggiori aziende: Il mercato immobiliare tedesco è dominato da aziende come Vonovia SE, Deutsche Wohnen SE, e LEG Immobilien SE. Queste aziende sono attivamente coinvolte nell'acquisto e vendita di immobili e nello sviluppo di nuovi progetti, avendo un impatto significativo sul mercato.

 

Così, il mercato immobiliare in Germania è caratterizzato da una forte domanda, un'offerta limitata di nuove abitazioni e una crescita stabile dei canoni di locazione. Nonostante i rischi economici e normativi, gli immobili rimangono un'opzione attraente per investimenti a lungo termine grazie al reddito stabile e al basso tasso di sfitto. Quando si prendono decisioni in questo mercato, è importante considerare le tendenze e le previsioni attuali, nonché analizzare attentamente le proprie possibilità e obiettivi finanziari.

Alloggio

Affitto: Il costo medio dell'affitto in Germania varia a seconda della città. Ad esempio, l'affitto di un appartamento con una camera da letto nel centro città può costare circa 941 euro al mese, mentre in periferia circa 700 euro. Nelle grandi città come Monaco, Berlino e Francoforte, l'affitto è significativamente più alto rispetto alle città più piccole e alle zone rurali.

Servizi: I servizi includono spese per elettricità, riscaldamento, acqua, smaltimento dei rifiuti e internet. In media, ammontano a circa 296 euro al mese per un appartamento di 85 mq.

 

Alimentazione

Generi alimentari: I prezzi dei generi alimentari in Germania sono relativamente stabili. Ad esempio, un litro di latte costa circa 1,21 euro, un chilo di mele circa 2,62 euro e una pagnotta di pane circa 1,82 euro.

Ristoranti: Un pranzo in un ristorante economico costa circa 14 euro, mentre una cena per due persone in un ristorante di medio livello costa circa 60 euro.

 

Trasporti

Trasporto pubblico: Il costo di un biglietto singolo è di circa 3 euro, mentre un abbonamento mensile costa 49 euro, permettendo di utilizzare il trasporto locale in tutto il paese.

Mezzi di trasporto privati: Il prezzo della benzina è di circa 1,82 euro al litro. Il proprietario di un'auto deve anche considerare le spese per l'assicurazione, la manutenzione e le tasse.

 

Collegamenti e Internet

Telefonia mobile: Il costo di un piano mobile con chiamate e internet inclusi varia da 5 a 80 euro al mese, a seconda del volume di dati e delle condizioni del contratto.

Internet: Il prezzo per l'internet domestico varia da 15 a 50 euro al mese, a seconda della velocità e del fornitore.

 

Intrattenimento e tempo libero

Palestre: Il costo medio di un abbonamento in palestra va da 20 a 50 euro al mese.

Cinema e teatro: Un biglietto per il cinema costa circa 12 euro, mentre assistere a uno spettacolo teatrale costa circa 117 euro per due biglietti.

 

Differenze regionali

Città costose: Le città più costose in Germania sono Monaco di Baviera, Francoforte e Stoccarda. I prezzi elevati delle abitazioni e le spese generali rendono queste città più costose per vivere.

Città accessibili: Le città più accessibili si trovano in Germania orientale, come Lipsia e Dresda, così come in alcune regioni della Germania occidentale. Qui l’affitto e le spese generali sono significativamente più bassi.

Disponibilità di alloggi sociali per i nuovi immigrati: Gli alloggi sociali in Germania forniscono un supporto importante per le persone a basso reddito, compresi i nuovi immigrati. Tuttavia, l'accesso a tali alloggi potrebbe essere limitato e il processo per ottenerli richiede il rispetto di una serie di condizioni.

Sussidi abitativi

Alloggio sociale: Il governo federale e l'Alleanza per l'edilizia accessibile hanno lanciato un ampio programma di costruzione di nuove abitazioni. Si prevede di costruire 400.000 nuovi appartamenti all'anno, di cui 100.000 saranno sovvenzionati con fondi pubblici. Questo include supporto per le persone a basso reddito, rendendo l’abitazione più accessibile.

Sussidi per case efficienti dal punto di vista energetico: Il governo offre anche sovvenzioni per migliorare l'efficienza energetica delle abitazioni esistenti, tra cui l'installazione di pannelli solari e pompe di calore. Queste misure mirano a ridurre le spese energetiche e a migliorare la sostenibilità del patrimonio immobiliare.

Protezione sociale

Sussidi sociali: I genitori hanno diritto a ricevere vari sussidi sociali per il sostegno dei figli e altre forme di assistenza finanziaria. I genitori devono usare correttamente questi fondi per garantire il benessere dei loro figli.

Sostegno alle imprese

Finanziamenti per startup: La Germania offre numerosi sovvenzioni e prestiti per startup, soprattutto nel settore tecnologico. Programmi come Pro FIT e ERP Start-Up Loan offrono sostegno finanziario per le nuove imprese, comprese sovvenzioni e prestiti a basso interesse per lo sviluppo e l'innovazione.

Sovvenzioni regionali per investimenti: Nelle regioni con condizioni economiche particolari sono disponibili sussidi per la creazione di nuove capacità produttive o l'espansione di quelle esistenti. Queste sovvenzioni possono coprire fino al 45% dei costi per le piccole imprese e fino al 25% per le grandi imprese.

Sussidi per educazione e ricerca

Borse di studio per studenti: Sono disponibili varie borse di studio e supporti finanziari per gli studenti, inclusi quelli internazionali. Le borse di studio possono coprire sia l'istruzione che l’alloggio, rendendo l'istruzione in Germania più accessibile per gli studenti provenienti da diversi paesi.

Sostegno alla ricerca scientifica: La Germania sostiene attivamente progetti scientifici e di ricerca attraverso programmi di sovvenzioni. Questi programmi includono il finanziamento di personale, attrezzature e altre spese legate alla ricerca e allo sviluppo di innovazioni.

Sussidi energetici

Sussidi per elettricità e gas: In risposta all’aumento dei prezzi dell’energia, il governo tedesco ha introdotto varie misure di supporto, comprese sovvenzioni per il pagamento dell'elettricità e del gas.